Deux régimes ont été institués en France pour l'imposition des revenus fonciers et locatifs. Il s'agit de la micro-terre et du réel. Avant de choisir l'un de ces forfaits, vous devez prendre en compte certains paramètres, notamment le montant du loyer demandé et l'importance de vos charges.
Choix du micro sol
Ce régime est réservé aux propriétaires considérés comme "petits". En effet, il est indispensable que vos revenus locatifs annuels soient inférieurs à 15 000 €, charges non comprises, pour que vous puissiez en bénéficier, soit 1 250 € par mois. Si vous avez opté pour la micro-propriété, vous bénéficierez d'une prime forfaitaire de 30% sur les revenus de votre bien avant d'effectuer les cotisations IRPF et Sécurité Sociale. Par exemple, si vous déclarez 10 000 € de vos revenus perçus en 2018, la taxe ne touchera que 7 000 €. Sachant que votre taux marginal d'imposition sur le revenu est de 14 %, vous devrez payer 980 €, soit moins de 10 % du montant que vous percevrez réellement.
N'oubliez pas que si vous avez peu de charges à supporter, l'idéal est d'opter pour un micro. Attention, ce régime est incompatible avec les régimes de défiscalisation tels que la loi Pinel. Avant de prendre une décision définitive, demandez l'aide d'un conseiller comptable LMNP pour savoir si la micro-propriété est l'option fiscale la plus appropriée.
Choix du plan réel
Vous avez la possibilité de choisir le régime réel, quel que soit le montant des revenus que vous avez perçus. Mais vous le préférez sûrement si vous avez plus de 15 000 € par an. Le principal avantage de ce régime est que toutes vos dépenses déductibles sont prises en compte à partir des revenus du bien avant impôts. Ces charges sont nombreuses et s'étendent aux frais de travaux, de rénovations et de réparations, aux intérêts d'emprunt et d'assurance emprunteur, aux diagnostics immobiliers, aux charges de copropriété hors loyers récupérables, à la taxe foncière et aux assurances. loyer impayé.
Vous devez privilégier le régime réel si toutes vos dépenses dépassent 30% du montant des revenus. Vous pouvez vous retrouver dans une situation où vous avez un déficit. Ce manque à gagner peut être compensé sur les revenus du bien mais aussi sur l'ensemble de vos revenus. En cas de perte d'argent sur les loyers, qui peut survenir par exemple en cas de gros travaux, il est possible de déduire des loyers globaux jusqu'à 10 700 € par an pendant les 10 prochaines années.
N'oubliez pas que si vous percevez des revenus annuels du capital inférieurs à 15 000 €, vous êtes libre de choisir le régime en question. L'élection est irrévocable pour les 3 années suivantes.
Micro sol ou régime réel : déclaration du loyer du terrain
Avec le régime micro-foncier, le calcul du loyer du foncier n'est pas compliqué. Déclarez simplement le montant total du loyer hors charges sur le relevé n° 2042, ligne 4BE. Les services fiscaux appliquent d'office un prélèvement forfaitaire de 30 %. S'il s'agit du plan réel, vous devez renseigner les données de la déclaration n° 2044 et renseigner le résultat obtenu dans la déclaration n° 2042, ligne 4BA.